Conflictos comunes en todas las comunidades | Arkit, soluciones de architectura en Madrid

Conflictos comunes en todas las comunidades

citiserviadm-c3 — Mon, 28 Oct 2024 15:09:09 +0000

Conflictos comunes en todas las comunidades.

Estos suelen ser los más frecuentes:

La instalación del ascensor. Es de carácter obligatorio y no requiere la votación de la junta para costearlo. No obstante, cuando el presupuesto sobrepase las 12 mensualidades, sí será necesario el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.
Los locales también deben pagar los gastos del edificio de acuerdo con su coeficiente de participación de la comunidad, salvo que exista una cláusula en los estatutos de la misma que diga lo contrario.
Ruidos causados por otros vecinos. El propietario afectado podrá pedir al presidente de la comunidad que le escriba una carta pidiendo amablemente al propietario ruidoso que pare su actividad. Si esta solución no surte efecto, la comunidad podrá establecer una acción de cesación por votación de mayoría simple o incluso por vía judicial.
Obras en la vivienda propia y en el edificio. Cuando las reformas se realicen en el interior de la propia casa y no afecten a elementos comunes, el propietario podrá ejecutarlas sin el consentimiento de la comunidad, aunque sí deberá informar al presidente. No obstante, en algunos casos si el paso de los operarios o la naturaleza de las obras perjudican a algún otro propietario, por ejemplo hace cerrar un local, éste último tendrá derecho a recibir una indemnización.
Utilizar la vivienda como lugar de trabajo. Aunque no está prohibido el propietario que decida realizar su actividad profesional en casa deberá respetar los derechos comunitarios. En el caso de que llegue a ser molesto la junta de propietarios puede prohibir en sus estatutos la realización de determinadas actividades o negocios en el edificio.
Adecuado uso de las zonas comunes del edificio. Todos los propietarios tienen el derecho a disfrutar de las zonas comunes cuando sirvan para ello o estén adecuadas a tal fin. En todo caso, se ha de respetar a los demás vecinos en su uso y no hacer ninguna actividad prohibida o perjudicial. Todos los vecinos responden de las infracciones que se cometan y deben reparar los daños. Hay Comunidades que incluyen garaje o plazas abiertas dentro del recinto privado. Cada propietario que tenga designada una plaza debe respetar las líneas divisorias que indican su propiedad, independientemente del tamaño que tenga su vehículo. Se cuestiona mucho el uso que los invitados de los propietarios pueden hacer de las zonas comunes: piscinas, jardines, pistas de tenis. En esta materia, hay que estar a lo establecido en los estatutos o a los acuerdos que se adopten en junta.
Instalaciones privadas en la fachada. Nos referimos a antenas parabólicas, aires acondicionados, o cerramientos de terraza. Son aparatos u obras que alteran la estética de la fachada del edificio. Habrá que pedir autorización a la comunidad de vecinos y tener en cuenta los estatutos. La Ley de Propiedad Horizontal permite cerrar las ventanas y los balcones si con ello se mejora la eficiencia energética del edificio en un 30% y consigue la aprobación de las 3/5 partes de la junta. No obstante, si solo lo solicita un propietario de forma individual, el consentimiento será sometido a votación en los vecinos. Si se van a hacer obras, hay que pedir licencia al Ayuntamiento y tener en cuenta su normativa.
Antenas. Otro foco de consultas y quejas tiene que ver con el acceso a servicios de telecomunicación o aprovechamiento de energías renovables. Así, si antes se necesitaba más de la mitad de votos favorables para poner, por ejemplo, una antena parabólica comunitaria, ahora el 33% es suficiente. Los propietarios que no voten a favor no se verán obligados a pagar la instalación pero tampoco podrán hacer uso de la infraestructura.
Morosidad. Hablamos de los vecinos que se retrasan sistemáticamente en el pago de sus cuotas y ya acumulan una deuda importante. En este caso, iniciar una demanda por la vía judicial para pedir el embargo de bienes del vecino moroso y obligarle al pago de la deuda.

Fuentes: finanzas.com / noticias.pisos.com / monnecabrera.com

Consejos para pasar la ITE de su comunidad

citiserviadm-c3 — Mon, 28 Oct 2024 15:08:49 +0000

Consejos para pasar la ITE de su comunidad

El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid realiza unas recomendaciones para que la comunidad de propietarios pase lo que comúnmente se conoce como la ITV del edificio.

Consultar la experiencia y profesionalidad de la empresa. Es necesario conocer las referencias y experiencias del técnico en el sector de la rehabilitación. En la ITE prevalece un criterio técnico, que en muchos casos es subjetivo.
Encargar una pre-ITE. Solicitar al técnico un avance de los posibles defectos o deficiencias que incluiría en el Acta de Inspección. En caso de ser desfavorable poder valorar y realizar las obras necesarias previas a la emisión del informe.
Solicitar ayudas y subvenciones públicas. La comunidad debe informarse de las a
Introducir medidas de eficiencia energética. Si tiene que realizar obras, aproveche para introducir medidas de eficiencia energética en el edificio.
Adecuar las obras de accesibilidad a la normativa vigente. Renovar los elementos de accesibilidad existentes que no cumplan con la normativa vigente.
Concienciar a la comunidad en la prevención y mantenimiento del edificio. La comunidad de propietarios debe cumplir con su obligación de realizar aquellas obras que sean necesarias para el sostenimiento y conservación del inmueble.
Crear una comisión de obras. Si el Acta de Inspección es desfavorable, es recomendable nombrar una comisión de obras en la Junta General de Propietarios donde se presenten los diferentes presupuestos, al menos tres, y un contrato de ejecución de obra y suministro de materiales donde, se regule la forma de pago, garantía de los trabajos, plazo de ejecución y obligaciones de las partes.

Ocho consejos para reformar tu casa

citiserviadm-c3 — Mon, 28 Oct 2024 14:54:08 +0000

Ocho consejos para reformar tu casa

Ocho consejos para reformar tu casa (Información facilitada por OCU).

Puedes reformar tu casa de arriba a abajo por mucho menos dinero de lo que te costaría comprar una casa nueva y más ahora pues los costes de la construcción han bajado, y las ayudas y beneficios fiscales para la reforma de vivienda han aumentado.

1. Busca profesionales con referencias

Aún cuando sea una pequeña reforma, busca profesionales acreditados e, idealmente, con referencias. Es importante que además cuenten con un seguro de responsabilidad civil profesional que les cubra en caso de accidente. Tú, por tu parte, comprueba que tienes un seguro del hogar que cubra los posibles daños que se pudiesen producir en la vivienda y en la comunidad de vecinos. Pide siempre que te facturen con IVA. Así podrás deducirte por las obras, solicitar ayudas públicas y, lo más importante, reclamar si la reforma se terminó mal.

2. Solicita tres presupuestos

Una vez tengas clara la reforma, pide, al menos, tres presupuestos diferentes. Solicita que estén detallados por partidas (albañilería, electricidad, fontanería…) y que especifiquen la calidad de los materiales a utilizar. Así podrás compararlos punto por punto y negociar la rebaja de algún apartado concreto.

Respecto a los materiales de la reforma, salvo que tengas la posibilidad de obtenerlos a buen precio, déjalo en manos del profesional, ya que puede obtener importantes descuentos de los proveedores.

3. Fija, por escrito, una fecha de finalización

Una vez seleccionado un presupuesto, inclúyelo como anexo en el contrato de obras. Es vital que este contrato fije una fecha de finalización de la reforma, superada la cual el profesional deberá pagar una penalización (por ejemplo, 60 euros por día de retraso).

Es habitual pagar una entrada que cubra la compra de los materiales, pero no debería superar el 30% del presupuesto total. Asocia el resto de los pagos a la realización de determinadas obras: albañilería, fontanería… Y deja siempre una cantidad pendiente para el final de la reforma.

4. Avisa a tus vecinos

Si la reforma es importante tendrás que pedir permiso a la Comunidad. Y necesitarás su apoyo unánime cuando las obras afecten a la estructura del inmueble (muros de carga), a la fachada o a los elementos comunes; así como cuando se produce una segregación de la vivienda buscando efectos jurídicos.

Si la reforma es de pequeña entidad (pintar, cambiar las ventanas…) no es preciso pedir permiso a la comunidad. Pero conviene avisar a los vecinos que comparten pared sobre el horario y los plazos de las obras. Tampoco está de más dejarles un número de teléfono por si se produce algún incidente.

5. Mira a ver si necesitas una licencia

Hay reformas que precisan de una licencia de obra mayor, en cuyo caso hay que presentar en el Ayuntamiento un proyecto firmado por un arquitecto. Nos referimos a obras que afecten a la estructura del inmueble (muros de carga), a la fachada o a los elementos comunes; así como las que amplíen el volumen del inmueble o impliquen un cambio de uso (un piso que se transforma en un local, por ejemplo).

El resto de las reformas se consideran de obra menor. Algunas pueden precisar de una licencia de obra menor o, simplemente, de un acto comunicado. Infórmate en tu Ayuntamiento.

6. Aprovecha el Plan Renove

Al coste de los materiales y la mano de obra, deberás sumar el de las licencias y tasas del Ayuntamiento. Y también deberás pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que supone el 4% del presupuesto.

Pero también existen ayudas de las Comunidades Autónomas (promovidas por el Ministerio de Industria y el IDAE) para la sustitución de la caldera, el aparato de aire acondicionado, los electrodomésticos o las ventanas, siempre y cuando mejoren la eficiencia energética de la vivienda. La mejor forma de informarse es dirigirse a la Consejería de Economía.

7. Pide ayudas directas en tu Comunidad Autónoma

Otras ayudas directas, que pueden cubrir hasta el 40% del presupuesto, son las concedidas por el Ministerio de Fomento y las Comunidades Autónomas para reformas que:

Eliminen barreras arquitectónicas.
Contribuyan a ampliar la superficie útil.
Mejoren el aislamiento térmico y acústico.
Promuevan la eficiencia energética.
Renueven las instalaciones de agua, gas y electricidad y favorezcan el ahorro.

Eso sí, las viviendas deben tener más de 12 años de antigüedad. Infórmate de los detalles en la Consejería de Vivienda de su Comunidad Autónoma (deberás solicitarlas antes de empezar la obra).

8. Y benefíciate de las ventajas fiscales

Las obras de mejora y rehabilitación de la vivienda pueden beneficiarse de la aplicación de un IVA reducido del 8% . Se trata de obras realizadas antes del 31 de diciembre de 2012, y se excluyen aquéllas que sean pagadas en metálico. El Gobierno ha decidido ampliar la mejora del tratamiento fiscal de las reformas en viviendas para tratar así de activar el sector. Así, a partir del 7 de mayo de 2011, los beneficios fiscales no afectan sólo a las obras en la vivienda habitual: los beneficios se extenderán a las que se lleven a cabo en cualquier otra vivienda, incluidas las que se pongan en alquiler, con la única excepción de que no estén afectas a actividades económicas por parte del contribuyente. Con estas nuevas medidas:

Podrán beneficiarse de la medida los contribuyentes con bases imponibles de hasta 71.007,20 euros, aunque para aquellos que superen los 53.007,20 euros, la deducción se rebaja progresivamente.

Humedades

citiserviadm-c3 — Mon, 28 Oct 2024 14:37:16 +0000

Humedades

Desde tiempos inmemoriales las humedadeshan sido uno de los grandes problemas de la humanidad. Una de las razones de ser de la construcción es proteger y aislar al individuo. Nos protegemos de las lluvias, del frío, de los intrusos… y por eso construimos.

Pero si construimos mal no solo conviviremos con el problema sino que posiblemente generaremos otros. En este artículo conoceremos los tipos de humedades existentes para poder combatirlas.

Podemos definirlas de la siguiente manera:

Humedad de construcción o de obra: existente en una obra debida al proceso propio de la construcción. Cuanto menor sea esta humedad y cuanto menos demore en secarse, menores serán los inconvenientes luego de que se haya concluido la obra.
Humedad de suelo o capilar: Es la humedad que se presenta en las zonas bajas de las construcciones, en muros o cimentaciones y que está en íntimo contacto con el terreno.
Humedad por lluvia o filtración: Se produce por el acceso de agua a través de huecos o grietas y que normalmente da lugar a manchas.

Es frecuente que se produzca en los encuentros de muros de sótanos con la solera y el forjado superior, así como en juntas constructivas entre distintos elementos, por rotura de los cerramientos o acabados y en lugares de paso de instalaciones.

Humedad accidental: Se denomina humedad accidental a la aparición de la misma en una construcción como consecuencia de accidente como rotura de tuberías, inundación, vertidos o derrames. Puede ocasionar otro tipo de humedades como la Humedad Capilar o la Humedad por Filtración. Son muy comunes, producidas por defectos de diseño, malas construcciones o por falta de mantenimiento. En definitiva, son filtraciones por mala ejecución, como goteras del techo.
Humedades por condensación: La Humedad por Condensación se produce cuando la temperatura superficial de una pared es inferior al punto de rocío del ambiente. Este proceso aparece cuando existe una diferencia mayor a 2ºC entre la temperatura de rocío y la superficie fría (con aire en reposo).

Por lo general es un fenómeno que se da en invierno; se ve en cristales y paredes con alto coeficiente de transmisión térmica. Esto provoca un deterioro en las condiciones de habitabilidad, proliferando las colonias de hongos que se extienden en las superficies.

El agua condensada suele escurrir y dejar manchas en los paramentos próximos al punto donde se produce la condensación.

Bajantes

citiserviadm-c3 — Mon, 28 Oct 2024 14:23:47 +0000

Bajantes

Un edificio es un organismo que necesita evacuar a las redes públicas tanto el agua que recoge de las lluvias y nieves así como las aguas con residuos que se generan en el funcionamiento de cocinas, baños etc. Esta evacuación se realiza mediante varios tipos de bajantes:

Aguas blancas o pluviales: las procedentes de lluvia y que se recogen en terrazas, tejados, patios y cubiertas planas.
Aguas grises: procedentes de aparatos sanitarios y electrodomésticos (excepto inodoros y urinarios).
Aguas negras o fecales: son las procedentes de aseos que transportan materias fecales y/u orina (inodoros y urinarios).

En adelante, sólo distinguiremos dos tipos de aguas, las residuales y las pluviales, llamando aguas residuales tanto a las grises como a las negras.

Las bajantes son redes formadas por tubos verticales, horizontales, codos y diversos configuraciones geométricas que configuran la red, el material utilizado es diverso y a lo largo del tiempo se han empleado distintos materiales que suponen menores rozamientos, resistencia a los agentes abrasivos y a la erosión además de facilitar su montaje.

Las bajantes por la naturaleza de los residuos que transportan y a pesar de su correcto dimensionado se obstruyen con el pasar del tiempo, siendo imprescindible su sustitución periódica. Uno de los aspectos más importantes para el mantenimiento preventivo y correcto funcionamiento de toda la red, es la posibilidad de acceder a este tipo de instalaciones para su reparación o sustitución, como esto no sucede en la mayoría de los casos es recomendable planificar con toda la comunidad de propietarios, la sustitución por tramos de estas estructuras en los tramos que por obras individuales de cada propietario se pueda acceder a la red, este procedimiento evitara muchos gastos innecesarios y obras posteriores.